Nguồn: SSI

Cụm dự án Gladia thúc đẩy tăng trưởng lợi nhuận

Duy trì khuyến nghị KHẢ QUAN với giá mục tiêu 1 năm là 23.500 đồng/cổ phiếu, tương đương tiềm năng tăng giá 29%. KDH hiện đang giao dịch ở mức P/B trượt là 1,1x, thấp hơn khoảng 50% so với trung bình 5 năm là 2,2x và thấp hơn khoảng 8% so với vùng đáy năm 2022.

Luận điểm đầu tư

  • Chúng tôi duy trì quan điểm tích cực đối với KDH trong trung và dài hạn, khi đây là chủ đầu tư uy tín với quỹ đất lớn tại TP.HCM, năng lực triển khai dự án mạnh, và các dự án mở bán có pháp lý rõ ràng. Mặc dù lợi nhuận cốt lõi 6T2026 vẫn ở mức thấp, chúng tôi cho rằng đà tăng trưởng doanh số bán hàng sẽ giúp triển vọng tăng trưởng lợi nhuận từ năm 2027 rõ nét hơn.
  • Với tỷ lệ hấp thụ vượt kỳ vọng tại dự án Gladia Heights, chúng tôi điều chỉnh tăng 12% dự báo doanh số bán hàng năm 2026 lên 7,2 nghìn tỷ đồng (+65% svck). Chúng tôi kỳ vọng doanh số bán hàng năm 2027 đi ngang ở mức 7,2 nghìn tỷ đồng, nhờ doanh số từ Gladia by the Waters và mở bán dự án Bình Trưng Mở rộng.
  • KDH hiện đang giao dịch ở mức P/B trượt là 1,1x, thấp hơn khoảng 50% so với trung bình 5 năm là 2,2x. Mặc dù mức chiết khấu này phần nào phản ánh lợi nhuận cốt lõi suy yếu và đòn bẩy tài chính tăng, chúng tôi cho rằng cổ phiếu vẫn có tiềm năng tái định giá khi doanh số tại Gladia cải thiện và lợi nhuận phục hồi rõ nét hơn.

Điểm nhấn KQKD

  • KQKD Q2/2026: KDH ghi nhận doanh thu Q2/2026 đạt 161 tỷ đồng (-85% svck) và lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ (NPATMI) đạt 750 tỷ đồng (+277% svck). Tăng trưởng lợi nhuận chủ yếu đến từ khoản lãi tài chính bất thường 896 tỷ đồng sau khi KDH giảm tỷ lệ sở hữu Binh Trưng Mới từ 50,95% xuống 48,95%. Hoạt động bàn giao tại Gladia đóng góp ở mức khiêm tốn. Theo đó, lợi nhuận báo cáo cao hơn đáng kể so với hiệu quả hoạt động thực tế. Chúng tôi ước tính NPATMI cốt lõi trong 6T2026 đạt khoảng 86 tỷ đồng, giảm 73% svck, chủ yếu do tiến độ bàn giao các căn thấp tầng tại Gladia chậm hơn dự kiến.
  • Triển vọng doanh số bán hàng: Tại đợt mở bán đầu tiên vào tháng 8/2026, Gladia Heights ghi nhận tỷ lệ hấp thụ đạt 90%, tương đương gần 4 nghìn tỷ đồng doanh số bán hàng. Do đó, chúng tôi tăng dự báo doanh số bán hàng năm 2026 lên 7,2 nghìn tỷ đồng, phản ánh tiềm năng phát triển cụm dự án Gladia của KDH. Chúng tôi kỳ vọng doanh số bán hàng năm 2027 đi ngang ở mức 7,2 nghìn tỷ đồng, được hỗ trợ bởi doanh số tại Gladia và việc mở bán dự án Bình Trưng Mở rộng.
  • Đòn bẩy tài chính: Tính đến cuối Q2/2026, tổng dư nợ của KDH tăng 64% tính từ đầu năm lên 16,7 nghìn tỷ đồng, chủ yếu nhằm tài trợ cho thương vụ mua lại dự án Cát Lái. Theo đó, tỷ lệ nợ ròng/vốn chủ sở hữu tăng lên 0,69x từ 0,35x vào cuối năm 2025, làm gia tăng áp lực lên tiến độ triển khai và hoạt động bán hàng để hiện thực hóa dòng tiền.

Rủi ro

Rủi ro bao gồm (i) Các căn mở bán có diên tích tương đối lớn và lãi suất cho vay mua nhà duy trì ở mức cao có thể ảnh hưởng đến tỷ lệ hấp thụ phân khúc thấp tầng; và (ii) Đòn bẩy ở mức cao làm tăng rủi ro triển khai dự án, công ty phụ thuộc nhiều hơn vào việc mở bán đúng tiến độ và duy trì đà bán hàng tích cực nhằm hiện thực hóa dòng tiền và đảm bảo tăng trưởng lợi nhuận