Nguồn: SSI

Nguồn cung phục hồi, nhu cầu suy yếu do áp lực lãi suất

Tổng quan thị trường

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phục hồi với động lực chính đến từ phía nguồn cung, nhờ quá trình tháo gỡ dần các vướng mắc pháp lý và sự cải thiện trong hoạt động phê duyệt dự án. Tuy nhiên, đà phục hồi này diễn ra trong bối cảnh nhu cầu chịu nhiều sức ép hơn, khi lãi suất vay mua nhà tăng cao và khả năng chi trả suy giảm bắt đầu tác động rõ hơn đến thanh khoản giao dịch cũng như tốc độ hấp thụ.

Theo quan điểm của chúng tôi, thị trường đang chuyển từ giai đoạn tăng trưởng chủ yếu nhờ tăng giá sang giai đoạn điều chỉnh dựa trên thanh khoản. Trong bối cảnh đó, các chủ đầu tư có xu hướng ưu tiên tốc độ bán hàng hơn là biên lợi nhuận, trong khi mặt bằng giá thực tế nhiều khả năng sẽ dần được điều chỉnh thông qua các chương trình ưu đãi và hỗ trợ tài chính.

Chuyển hướng chính sách: Trọng tâm chuyển sang khả năng chi trả và nhu cầu ở thực

Sau giai đoạn chính sách tập trung tháo gỡ vướng mắc pháp lý và khơi thông nguồn cung (cuối năm 2024–2025), trọng tâm hiện nay đang dịch chuyển sang mục tiêu nâng cao khả năng chi trả nhà ở và bảo đảm an sinh xã hội. Các biện pháp gần đây cho thấy nỗ lực rõ ràng hơn trong việc đưa thị trường nhà ở quay trở lại đúng chức năng “nhà để ở”, thay vì đơn thuần là một loại tài sản đầu tư. Các định hướng chính sách đáng chú ý bao gồm:

  • Mở rộng nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá hợp lý
  • Hỗ trợ phát triển nhà cho thuê và nhà ở cho công nhân
  • Đẩy mạnh xu hướng giãn dân tại các đô thị lớn

Ở góc độ thị trường, sự chuyển hướng này được kỳ vọng sẽ (i) tái định hình khả năng cạnh tranh trong ngành, khi các doanh nghiệp tập trung vào phân khúc cao cấp sẽ đối mặt với áp lực nhu cầu lớn hơn trong bối cảnh tốc độ hấp thụ suy yếu và định hướng chính sách thay đổi; đồng thời (ii) củng cố môi trường tín dụng theo hướng chọn lọc hơn, với dòng vốn sẽ hướng đến các phân khúc được ưu tiên phát triển. Theo đó, quá trình phân bổ vốn nhiều khả năng sẽ phân hóa mạnh hơn, tạo lợi thế cho các chủ đầu tư có cơ cấu sản phẩm phù hợp và sức khoẻ tài chính tốt, trong khi gây áp lực lớn hơn lên những doanh nghiệp phụ thuộc vào phân khúc cao cấp và tăng trưởng dựa nhiều vào đòn bẩy.

Lựa chọn ưu tiên: NLG và KDH

Chúng tôi ưu tiên NLG và KDH nhờ danh mục dự án chất lượng, năng lực triển khai đã được kiểm chứng và nền tảng tài chính lành mạnh. Những yếu tố này giúp hai doanh nghiệp ở vị thế thuận lợi để tận dụng cơ hội tăng trưởng trong bối cảnh thị trường đang phân hóa mạnh. Hiện cả hai cổ phiếu đang giao dịch ở mức P/B dự phóng năm 2026 lần lượt khoảng 1,0 lần và 1,3 lần, thấp hơn khoảng 40% so với mức bình quân 5 năm là 1,6 lần và 2,2 lần, dù vẫn cao hơn 33% và 8% so với vùng đáy năm 2022. Theo quan điểm của chúng tôi, mức chiết khấu hiện tại đã phần nào phản ánh các điều kiện thị trường kém thuận lợi và cho thấy định giá đang ở vùng hấp dẫn.

Rủi ro đầu tư

  • Rủi ro lãi suất duy trì ở mức cao: Mặt bằng lãi suất vay mua nhà cao kéo dài có thể tiếp tục ảnh hưởng tiêu cực đến nhu cầu ở thực và khả năng hấp thụ của thị trường, đặc biệt khi các gói ưu đãi lãi suất hết hiệu lực. Điều này không chỉ làm gia tăng áp lực tài chính đối với người mua nhà mà còn ảnh hưởng đến tốc độ bán hàng và dòng tiền của các chủ đầu tư.
  • Rủi ro pháp lý: Các thay đổi trong khung pháp lý có thể ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án và khả năng huy động vốn của doanh nghiệp.