Nguồn: SSI

Cập nhật Ngành Bất động sản: Mở rộng chính sách hỗ trợ đối với tín dụng, nhà ở cho thuê và hạ tầng chiến lược

  • Thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục hưởng lợi từ những chính sách tháo gỡ vướng mắc pháp lý, góp phần cải thiện môi trường hoạt động thuận lợi hơn. Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư số 25/2026/TT-NHNN, chính thức nâng tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung – dài hạn từ 30% lên 40%, qua đó tháo gỡ một trong những nút thắt về nguồn vốn đối với hệ thống ngân hàng và mở rộng khả năng cấp tín dụng cho các khoản cho vay mua nhà, tài trợ dự án và đầu tư hạ tầng. Mặc dù biện pháp này không trực tiếp kích thích nhu cầu vay mua nhà, nhưng có thể cải thiện khả năng tiếp cận nguồn tín dụng dài hạn và hỗ trợ các ngành sử dụng vốn lớn như bất động sản và xây dựng.
  • Cùng với đó, Hà Nội đang trở thành thị trường thí điểm phát triển các dự án nhà ở cho thuê. Với sự hỗ trợ từ các cơ chế đặc thù theo Luật Thủ đô 2026 và chỉ đạo gần đây của Chính phủ, nhà ở cho thuê được xác định là phân khúc chiến lược dài hạn. Theo đó, TP Hà Nội đã khởi công 3 dự án nhà ở cho thuê đầu tiên. Trong đó, 2 dự án do UBND TP sử dụng nguồn vốn đầu tư công sẽ cung cấp hơn 2.300 căn hộ cho thuê, bao gồm dự án tại khu nhà ở Pháp Vân - Tứ Hiệp quy mô 1.176 căn và dự án tại khu nhà tại phường Việt Hưng có quy mô 1.166 căn. Dự án Pháp Vân – Tứ Hiệp sẽ chuyển đổi công năng 2 tòa ký túc xá hiện hữu thành nhà ở cho thuê, dự kiến hoàn thành trong năm 2026, cùng với 1 tòa được đầu tư xây dựng mới dự kiến được đưa vào sử dụng trong năm 2027. Dự án Việt Hưng, với Vinhomes là nhà thầu xây dựng, dự kiến hoàn thành trong giai đoạn 2026–2028. Bên cạnh đó, CTCP Him Lam đã cam kết dành hơn 11 ha đất để phát triển khoảng 6.000 căn hộ, trong đó khoảng 4.000 căn được bố trí cho thuê dài hạn. Đáng chú ý, TP Hà Nội cũng đã triển khai các cơ chế tách riêng công tác giải phóng mặt bằng khỏi phát triển dự án và đơn giản hóa quy trình phê duyệt, qua đó rút ngắn ít nhất 50% thời gian chuẩn bị dự án. Các cơ chế thí điểm này nếu thành công có thể được mở rộng trên phạm vi toàn quốc, góp phần tạo nên thị trường nhà ở cho thuê tại Việt Nam.
  • Trong bối cảnh đó, Bộ Tài chính đã trình dự thảo Nghị quyết lên Quốc hội nhằm tháo gỡ các vướng mắc pháp lý và thủ tục đang ảnh hưởng tới các dự án hạ tầng trọng điểm phục vụ APEC 2027 tại Phú Quốc. Bên cạnh việc xử lý các vấn đề liên quan đến quy hoạch, phê duyệt đầu tư, thủ tục xây dựng và phân bổ đất đai, Nghị quyết này còn quy định một số cơ chế, chính sách xử lý khó khăn, vướng mắc do quy định của pháp luật về sử dụng quỹ đất dự kiến lấn biển để thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện công trình, dự án phục vụ Hội nghị cấp cao APEC 2027 theo hình thức hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao. Khung pháp lý hiện hành chưa có quy định rõ ràng về việc định giá và phân bổ quỹ đất dự kiến lấn biển cho mục đích này, qua đó gây ra những khó khăn đáng kể trong quá trình triển khai một số dự án chiến lược.
  • Cơ chế đề xuất sẽ cho phép các hoạt động lấn biển, xây dựng hạ tầng, giao đất và quyết toán dự án được triển khai song song, qua đó giảm thiểu rủi ro thực hiện đối với các dự án liên quan đến APEC. Gói dự án bao gồm nhiều hạng mục quy mô lớn như Trung tâm Hội nghị APEC, các dự án khách sạn – du lịch, hạ tầng giao thông chiến lược và mở rộng Cảng hàng không quốc tế Phú Quốc. Dù mục tiêu chính là đảm bảo tiến độ phục vụ APEC 2027, Nghị quyết này cũng có thể tạo tiền đề cho việc tích hợp quỹ đất lấn biển vào các mô hình phát triển hạ tầng quy mô lớn trong tương lai.
  • Nhìn chung, những diễn biến trên cho thấy xu hướng chuyển dịch từ kích thích trực tiếp sang tạo điều kiện chính sách thuận lợi hơn. Tác động chính tập trung ở ba khía cạnh: (i) khả năng tiếp cận tín dụng cải thiện đối với các tài sản dài hạn; (ii) sự hình thành của phân khúc nhà ở cho thuê như một kênh đầu tư mới; và (iii) việc tiếp tục thử nghiệm các cơ chế pháp lý và cấu trúc tài chính nhằm hỗ trợ triển khai các dự án hạ tầng chiến lược.