Cập nhật Ngành BĐS Khu công nghiệp: Tăng trưởng lợi nhuận được hỗ trợ nhờ hoạt động cho thuê đất cải thiện

  • Lợi nhuận của các chủ đầu tư khu công nghiệp suy giảm trong nửa đầu năm 2026 do thay đổi phương pháp hạch toán và ghi nhận diện tích thuê thấp hơn. Doanh thu thuần và lợi nhuận ròng toàn ngành lần lượt giảm 20,2% svck và 40,0% svck, xuống 38 nghìn tỷ đồng và 4 nghìn tỷ đồng. BCM, KBC và D2D ghi nhận lợi nhuận sụt giảm mạnh do không ghi nhận các giao dịch bán đất quy mô lớn và chi phí lãi vay tăng, trong khi SZC và SNZ chịu ảnh hưởng từ việc chuyển sang ghi nhận doanh thu theo phương pháp phân bổ đều. Ngược lại, IDC và VGC ghi nhận tăng trưởng lợi nhuận, nhờ lượng hấp thụ đất tăng mạnh và nhu cầu vật liệu xây dựng phục hồi.
  • Diện tích hợp đồng thuê mới và MOUs dự kiến tăng trưởng tích cực trong năm 2027. Chúng tôi cho rằng khách thuê đến từ Trung Quốc, Đài Loan và Hồng Kông sẽ tiếp tục là động lực nhu cầu chính đối với các khu công nghiệp mới đi vào hoạt động. Chúng tôi dự báo diện tích hợp đồng thuê mới và MOU của các doanh nghiệp trong phạm vi nghiên cứu sẽ đạt 1.000 ha trong năm 2027 (+18,6% svck), chủ yếu đến từ các khu công nghiệp thuộc vùng tier 2, được hỗ trợ bởi hoạt động dịch chuyển và mở rộng sản xuất của các khách thuê lớn chủ yếu là các doanh nghiệp FDI.
  • Chi phí đầu tư dự báo tiếp tục tăng trong năm 2027. Chi phí đầu tư tăng do khó khăn trong công tác đền bù và giải phóng mặt bằng và giá vật liệu xây dựng, khiến biên lợi nhuận của các khu công nghiệp mới thu hẹp xuống còn 30–35%, so với mức trên 50% tại các khu công nghiệp hiện hữu.
  • Triển vọng dài hạn tích cực. Về dài hạn, triển vọng nhu cầu vẫn được duy trì, được hỗ trợ bởi (1) Hệ thống cơ sở hạ tầng cải thiện giúp giảm chi phí logistic (cao tốc Bắc – Nam, Long Thành – Dầu Giây, Biên Hòa – Vũng Tàu, đường Vành đai 3/4), (2) Các chính sách ưu đãi FDI mới (Nghị quyết số 10-NQ/TW do Bộ Chính trị ban hành ngày 08/06/2026, Luật Đầu tư sửa đổi) hỗ trợ thu hút FDI thông qua giảm thủ tục hành chính, ưu đãi về nguồn vốn cho các khu công nghiệp sinh thái và tăng cường phân cấp thẩm quyền cho chính quyền địa phương, qua đó giúp đẩy nhanh tiến độ phê duyệt dự án và phát triển khu công nghiệp.
  • Luận điểm đầu tư. Chúng tôi ưa thích VGC và IDC nhờ định giá hấp dẫn và dòng tiền từ hoạt động kinh doanh mạnh, hỗ trợ khả năng chi trả cổ tức tiền mặt bền vững. Chúng tôi cũng duy trì quan điểm tích cực đối với GVR, PHR và DPR, nhờ thu nhập đền bù từ chuyển đổi đất cao su dự kiến tiếp tục là động lực tăng trưởng. Ngoài ra, PHR và DPR có tỷ suất cổ tức tiền mặt hấp dẫn ở mức 8-11%, mang lại cả triển vọng lợi nhuận rõ ràng và lợi tức hấp dẫn cho cổ đông.