Nguồn: SSI

Chúng tôi nâng khuyến nghị đối với SZC lên KHẢ QUAN (từ TRUNG LẬP) khi nhịp giảm giá cổ phiếu gần đây đã tạo ra mức chiết khấu về mặt định giá. SZC hiện đang giao dịch ở mức P/B dự phóng năm 2026 là 1,02x, thấp hơn đáng kể so với mức trung bình ngành là 1,83x. Chúng tôi cho rằng mức chiết khấu này chưa phản ánh đầy đủ: (i) quỹ đất cho thuê lớn với hơn 514 ha, trong đó 150 ha đã hoàn tất giải phóng mặt bằng và sẵn sàng cho thuê; và (ii) tiềm năng tăng giá thuê, khi mức giá thuê tại SZC hiện thấp hơn 10–15% so với các khu công nghiệp tại Bà Rịa – Vũng Tàu, nhờ cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu góp phần cải thiện kết nối hạ tầng. Hoạt động cho thuê đang cho thấy dấu hiệu phục hồi, khi số lượng hợp đồng thuê mới và các biên bản ghi nhớ (MOU) đều tăng từ mức nền thấp trong năm 2025. Dựa trên phương pháp định giá SOTP, chúng tôi đưa ra giá mục tiêu 12 tháng là 24.000 đồng/cổ phiếu.

P/E dự phóng năm 2026 của SZC là 38,0x, khá cao so với mức trung bình ngành là 11,9x. Mức P/E cao chủ yếu phản ánh thay đổi về phương pháp hạch toán theo Thông tư 99/2025, theo đó doanh thu cho thuê đất khu công nghiệp không còn được ghi nhận một lần tại thời điểm ký hợp đồng mà được phân bổ đều trong suốt 33 năm thời gian thuê còn lại. Sự thay đổi này làm giảm lợi nhuận kế toán ghi nhận trong kỳ nhưng không ảnh hưởng đến dòng tiền thu về.

Luận điểm đầu tư

  • Hoạt động cho thuê dần phục hồi. Trong 6T2026, SZC đã ký 6 hợp đồng cho thuê cùng 4 biên bản ghi nhớ (MOU), tương đương tổng diện tích khoảng 32,9 ha (+57% svck), với giá trị hợp đồng ước tính khoảng 1 nghìn tỷ đồng, cho thấy nhu cầu của khách hàng đang dần phục hồi sau giai đoạn suy yếu trong năm 2025.
  • Quỹ đất lớn với chi phí thấp góp phần hỗ trợ tăng trưởng lợi nhuận trong dài hạn. SZC hiện còn hơn 514 ha đất khu công nghiệp cho thuê, trong đó 150 ha đã hoàn tất giải phóng mặt bằng, góp phần củng cố triển vọng cho thuê trong tương lai. Bên cạnh đó, chi phí đền bù đất thấp tiếp tục hỗ trợ biên lợi nhuận gộp duy trì trên 60%.
  • Tiềm năng tăng giá thuê. Giá thuê tại SZC hiện đang thấp hơn 10-15% so với các khu công nghiệp khác tại Bà Rịa – Vũng Tàu. Với hạ tầng giao thông cải thiện đáng kể nhờ cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, SZC có vị thế thuận lợi để tăng giá cho thuê trong thời gian tới.

Điểm nhấn KQKD

  • KQKD Q2/2026 chịu ảnh hưởng từ việc thay đổi hạch toán. Doanh thu Q2/2026 đạt 132 tỷ đồng (-39,1% svck), tương đương 22% kế hoạch doanh thu cả năm của công ty. Lợi nhuận sau thuế (LNST) đạt 18,9 tỷ đồng (-80% svck). Mức sụt giảm mạnh chủ yếu đến từ việc áp dụng Thông tư 99/2025 từ ngày 01/01/2026, theo đó doanh thu cho thuê đất khu công nghiệp phải được ghi nhận phân bổ đều trong thời hạn thuê thay vì ghi nhận một lần như trước đây. Đáng chú ý, hoạt động kinh doanh cốt lõi của công ty vẫn duy trì tích cực với giá thuê trung bình tăng 6% svck trong quý.
  • Chúng tôi dự báo doanh thu năm 2026 đạt 485 tỷ đồng (-55,8% svck) và LNST đạt 81 tỷ đồng (-74% svck). Chúng tôi cho rằng mức suy giảm này chủ yếu phản ánh khác biệt về thời điểm ghi nhận kế toán, thay vì sự suy yếu trong khả năng tạo dòng tiền, triển vọng cho thuê hay giá trị tài sản của doanh nghiệp. Do đó, chúng tôi kỳ vọng định giá của SZC sẽ được gia tăng dẫn dắt bởi giá trị sổ sách và giá trị tài sản ròng (NAV), thay vì các chỉ tiêu dựa trên lợi nhuận ngắn hạn như P/E.