Bộ Tài chính đang tiến hành lấy ý kiến về dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) thay thế, trong đó bổ sung nội dung áp thuế đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ tài sản trong trường hợp không xác định được giá mua cùng các khoản chi phí liên quan: 10% cho thời gian nắm giữ dưới 2 năm; 6% cho thời gian nắm giữ từ 2 năm đến dưới 5 năm; 4% cho thời gian nắm giữ từ 5 năm đến dưới 10 năm; 2% cho thời gian nắm giữ từ 10 năm trở lên hoặc có nguồn gốc từ thừa kế.

Các giao dịch bất động sản trước nay đơn thuần dựa vào lãi, lỗ để thực hiện hoạt động mua bán. Mỗi giao dịch chỉ chịu khoảng 2% thuế thu nhập cá nhân và 0,5% lệ phí trước bạ, một mức phí được xem là không đáng kể trong tổng thể bài toán đầu tư. Thị trường theo đó xuất hiện nhiều ý kiến trái chiều khi có những đề xuất liên quan đến việc áp thuế chuyển nhượng bất động sản.

Ở góc độ là cơ quan đề xuất, Bộ Tài chính cho biết dựa trên thực tế thực hiện chính sách thuế và quản lý thuế, cơ quan nhận thấy đã phát sinh tình trạng các nhân thực hiện hoạt động chuyển nhượng bất động sản nhưng kê khai giá chuyển nhượng trong hồ sơ khai thuế thấp hơn nhiều so với giá thực tế mua bán nhằm giảm tiền thuế phải nộp, gây thất thu thuế của Nhà nước.

Có ý kiến cho rằng cần nghiên cứu để điều tiết thuế cao hơn khi chuyển nhượng đối với các trường hợp đầu cơ sở hữu 3, 4... bất động sản trong thời gian ngắn gây bất ổn cho thị trường.

Mục tiêu của việc áp thuế chuyển nhượng bất động sản là “nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, bảo đảm nguồn thu ngân sách nhưng không làm ảnh hưởng đến hoạt động của doanh nghiệp, quyền lợi chính đáng của người dân và sự phát triển của thị trường bất động sản”.

Theo đánh giá của ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, tại sự kiện diễn ra vào ngày 22/7, đề xuất về chính sách thuế mới không chỉ là một thay đổi về mặt pháp lý mà còn mở ra một sự chuyển dịch lớn về tư duy.

Đầu tư bất động sản dần tiệm cận đến mô hình đầu tư tài chính, mà gần nhất là đầu tư cổ phiếu. Nhà đầu tư cần hoạch định bài toán dòng tiền, định giá tài sản, thời gian nắm giữ, điểm rơi lợi nhuận và khả năng sinh lời sau thuế, thay vì chỉ dựa vào cảm quan thị trường.

Ông Quốc Anh phân tích: “Trường hợp giá một bất động sản tăng 10% sau khoảng hai năm nhưng thuế chuyển nhượng đã chiếm 6 - 10% giá bán thì việc đầu tư gần như không còn nhiều ý nghĩa.

Khoảng cách giữa hai nhóm nhà đầu tư bất động sản và chứng khoán sẽ thu hẹp. Trước đây, nhà đầu tư chứng khoán thường dễ dàng chuyển sang bất động sản, còn chiều ngược lại khó hơn do khác biệt về cách thức phân tích, công cụ tài chính. Nếu chính sách này được thực thi, khoảng cách giữa hai nhóm nhà đầu tư bất động sản và chứng khoán sẽ thu hẹp”.

Chuyên gia kinh tế, TS. Võ Trí Thành lưu ý “thuế chuyển nhượng bất động sản bắt nguồn từ mục tiêu phát triển thị trường lành mạnh, hạn chế tình trạng đầu cơ quá mức, không phải cấm đầu cơ”.

Để hiện thực hóa được mục tiêu này cần có cơ sở dữ liệu đầu vào tốt để tính được lợi nhuận thực tế bằng giá bán trừ chi phí. Trường hợp không xác định được các dữ liệu đầu vào thì mức thuế sẽ được áp dụng theo thời gian nắm giữ, càng dài thì thuế càng thấp để giảm tình trạng “lướt sóng”.

Theo chuyên gia, vấn đề lớn nhất hiện nay là dữ liệu, ngay cả bảng giá đất cũng là dữ liệu chứ không phải phương pháp. Kỳ vọng cuối năm nay có thể hoàn tất sửa đổi Luật Đất đai, từ đó giải quyết được khâu tính tiền sử dụng đất, bảng giá đất.

Ông Thành cho rằng một cú sốc chính sách có thể tác động tốc về dài hạn nhưng ngắn hạn tạo ra những biến đổi thị trường quá lớn là điều chúng ta không mong muốn.

Bất động sản có tiềm năng và nhu cầu rất lớn nhưng đây là lĩnh vực song sinh với hệ thống tài chính ngân hàng. 70 - 80% tài sản thế chấp tại ngân hàng là bất động sản. Những biến động quá lớn về giá cả sẽ có ảnh hưởng rất lớn đến hệ thống tài chính.

“Tôi nghĩ cần nghiên cứu ở nhiều góc độ và có phương án khéo léo. Trong một số trường hợp có thể xem xét lấy ý kiến nhiều bên liên quan, bước đầu thí điểm để quan sát phản ứng thị trường, học hỏi và cải tiến tốt hơn”, ông Thành chia sẻ quan điểm.