Nguồn: HSC

  • Dự thảo nghị quyết đề xuất khung cơ chế thí điểm đối với nhà ở thương mại giá phù hợp, bao gồm một số nội dung trọng yếu như chính sách quy hoạch, giao đất, chính sách đầu tư và xây dựng, cơ chế ưu đãi và quy định giao dịch, v.v..
  • Ví dụ, chính quyền cấp tỉnh sẽ phân bổ quỹ đất đủ điều kiện dựa trên nhu cầu tại địa phương, với giá đất được xác định theo bảng giá đất của tỉnh và hệ số điều chỉnh. Chủ đầu tư có thể được chỉ định không thông qua đấu giá, thực hiện theo quy trình thí điểm nhà ở xã hội hoặc theo quy định của luật xây dựng hiện hành và được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư của dự án. Các dự án được tiếp cận nguồn tín dụng ưu đãi, không phải bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án và có thể huy động vốn theo một số điều kiện nhất định. Loại hình nhà ở do địa phương quy định, trong khi chủ đầu tư được xác định giá bán và giá thuê mua theo nguyên tắc chi phí cộng với lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư của dự án, đồng thời chịu kiểm toán sau hoàn thành và có nghĩa vụ hoàn trả phần chênh lệch cho người mua, thuê mua nhà ở nếu giá theo kiểm toán thấp hơn giá do chủ đầu tư đã ký hợp đồng. Người mua phải là cá nhân trong nước, mỗi người chỉ được mua một căn trong mỗi dự án và bị cấm chuyển nhượng trong vòng 5 năm.

Nhận định của HSC

  • Chính sách này đưa ra một sản phẩm kết hợp giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại truyền thống, kế thừa một số đặc điểm của nhà ở xã hội như mức trần lợi nhuận 15%, giao đất không thông qua đấu giá và tiếp cận nguồn vốn ưu đãi, trong khi tiền sử dụng đất được áp dụng theo khung giá đất cấp tỉnh. Cơ chế định giá này hàm ý rằng mức giá cuối cùng nhiều khả năng sẽ nằm giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại thông thường. Mặc dù chính sách này có thể mở rộng lựa chọn nhà ở và đáp ứng phần nào nhu cầu chưa được thỏa mãn tại các thành phố lớn nhưng những thách thức kéo dài của ngành như thủ tục hành chính phức tạp, quy trình phê duyệt rườm rà, mức độ giám sát gia tăng và tỷ suất lợi nhuận thấp có thể tiếp tục hạn chế sự tham gia của các chủ đầu tư.
  • Tại thời điểm cuối Q3/2025, các dự án nhà ở xã hội đang triển khai đạt 151 dự án (132.616 căn, tăng 18,7% so với cùng kỳ), tương đương thị phần ước tính 13,5%. Theo đó, HSC đánh giá sản phẩm đề xuất này khó có khả năng tạo ra áp lực cạnh tranh đáng kể đối với phân khúc nhà ở thương mại, đồng thời chưa thấy rủi ro tác động tiêu cực trong ngắn hạn đến các doanh nghiệp phát triển BĐS trong danh sách khuyến nghị của HSC. HSC sẽ tiếp tục theo dõi và cập nhật đánh giá sau khi nghị quyết chính thức được ban hành.